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A través de este blog le mantendremos informado de las principales novedades jurídicas y de aquellas cuestiones legales que, en la práctica, puedan resultarle de especial interés.

Las plataformas intermediarias en línea

Noticias Posted on mar, junio 18, 2019 10:53:49

¿Son seguras para el consumidor
las plataformas intermediarias de internet?

Hoy en día forma parte de nuestra realidad cotidiana, y si aún no es su caso sin duda pronto lo será, adquirir bienes y servicios a través de internet; esta tendencia imparable crece año a año y, en
contraposición, reduce progresivamente el
volumen de negocio del mercado tradicional que ve en esta tendencia un
competidor feroz.

Dentro de
este nuevo hábito económico y social del consumidor, favorecido
por el progreso tecnológico y su fácil acceso, encontramos las denominadas plataformas
intermediarias en línea, que son espacios digitales
que favorecen el intercambio de bienes y servicios entre sus usuarios, como por
ejemplo las que fomentan el enlace entre un conductor de un vehículo y sus potenciales pasajeros, en que el primero
ahorra costes en su desplazamiento y los segundos obtienen un precio más ventajoso; otro ejemplo es el de aquellas
plataformas que favorecen la venta y compra de bienes de segunda mano; otro
caso es el de aquéllas que enlazan a arrendadores y
arrendatarios de alojamientos, etc., ciertamente el listado de ejemplos es muy
amplio y creciente.

La relación contractual que surge entre los usuarios de la
plataforma puede ser entre una empresa o profesional y un consumidor, entre
consumidores o entre empresas/profesionales entre sí; así pues, la
función de la plataforma es la de
conectar a sus usuarios para facilitar una interacción entre ellos de venta de un producto o prestación de un servicio, no siendo la plataforma la que lo
vende o lo presta al limitarse a esta mera intermediación.

Otra cosa
distinta es cuando es directamente la propia plataforma la que presta el
servicio o vende el bien a su usuario, pues en este caso no es propiamente una
plataforma de intermediación y, por ello, deberá responder frente a su usuario por el servicio
prestado o el producto vendido, responsabilidad que no debe asumir cuando únicamente realiza la referida función de intermediación, que es
independiente a la relación contractual surgida a través de ella entre sus usuarios.

Por otro
lado es frecuente, quizá
por falta de claridad o
transparencia de la información facilitada por la plataforma,
que las personas que utilizan su intermediación piensen
que ésta responde de las
irregularidades o deficiencias en el cumplimiento de la relación contractual que propicia entre sus usuarios y que,
por ello, asume cumplir los derechos que salvaguardan la posición jurídica del
consumidor, lo que no es el caso debido a su mera función intermediadora, si bien, por contra, la plataforma sí podrá exigir a su usuario el cobro o retener el precio de
su intermediación aunque éste no haya quedado satisfecho en la relación surgida con su otro usuario.

Actualmente,
ante la falta de una normativa específica de esta actividad que se
genera en torno a las plataformas, área en la que aún hay bastantes vacíos legales,
y por la inexistencia de una suficiente claridad o transparencia en la
información ofrecida por algunas de ellas,
no resulta sencillo determinar si una plataforma realiza solo una función de intermediación o, además, presta directamente el servicio o vende el bien,
e, incluso, podría darse el caso que la
intermediación con la que aparentemente actúa no sea realmente tal y la utilice de forma
fraudulenta como modo de intentar evitar la normativa de protección de los consumidores o la que rige su sector o
sectores de actividad (laboral, fiscal, de competencia, etc.).

Otro
problema que propicia el estado de la normativa actual es el escenario de
incertidumbre jurídica que se presenta en
determinados supuestos para el consumidor, ya que éste puede que no tenga forma de conocer con la
debida certeza que al otro lado de la relación
contractual se encuentra otro consumidor como él, esto es,
que actúa prestando el servicio o
vendiendo el bien de modo ocasional y al margen de su ámbito profesional o empresarial; en este contexto,
en principio no quedaría protegido con los derechos que
salvaguardan la posición
jurídica del consumidor, como sería la garantía legal, el desistimiento
unilateral, la nulidad del clausulado contractual que resulte abusivo, etc.,
con las consiguientes disfunciones que esta desprotección conlleva, como, por ejemplo, sería no poder obligar al vendedor a que le reembolse su
dinero pese a no ajustarse debidamente el bien a la oferta del mismo.

Es evidente
que, conforme ha declarado la Comisión
Europea, “las plataformas son una
oportunidad, una visión de futuro, una realidad que hay
que fomentar”, pero es necesaria dotar a esta
tendencia económica y social de una regulación que se ajuste a su propia realidad y que, por un
lado, posibilite dar mayor seguridad jurídica a los consumidores,
facilitando que estas plataformas sean un entorno de consumo ágil a la par que fiable, con plena información sobre el papel de la plataforma y el del sus
usuarios, y, por otro lado, dote a este ámbito digital de unas reglas a medida que lo clarifique
jurídicamente en diversos contextos
como el tributario, laboral, de competencia, etc., y que permita eliminar las
tensiones surgidas con el mercado tradicional.

José Román
Morales Ros



Custodia compartida y superior interés del menor

Noticias Posted on mié, mayo 08, 2019 18:00:51

No es ningún secreto que, de un tiempo
a esta parte, nuestros juzgados y tribunales han optado por normalizar y
extender el modelo de custodia compartida en los supuestos de separación de los
padres, en lugar del régimen de custodia individual que venía imperando. La
sociedad ha evolucionado, y con ella el derecho, desde modelos familiares tradicionales
en los que el cuidado de los hijos recaía, casi de manera automática, sobre la
madre, hacia modelos más igualitarios de participación en la crianza, bienestar
y educación de los hijos. Es por ello que nuestro Tribunal Supremo ha ido consolidando
el criterio de que la custodia compartida debe ser el régimen normal y
deseable, toda vez que garantiza a los padres “la posibilidad de seguir
ejerciendo los derechos y obligaciones inherentes a la potestad o
responsabilidad parental y de participar en igualdad de condiciones en
el desarrollo y crecimiento de sus hijos, lo que parece también lo más
beneficioso para ellos
”.

En cuanto a las premisas para
acordarla, debemos recordar lo dispuesto en el artículo 92 del Código Civil,
referido a dicho régimen:

“5.- Se acordará el ejercicio compartido
de la guarda y custodia de los hijos cuando así lo soliciten los padres en la
propuesta de convenio regulador o cuando ambos lleguen a este acuerdo en el
transcurso del procedimiento. El Juez, al acordar la guarda conjunta y tras
fundamentar su resolución, adoptará las cautelas procedentes para el eficaz
cumplimiento del régimen de guarda establecido, procurando no separar a los
hermanos.

8.- Excepcionalmente, aun cuando no se
den los supuestos del apartado cinco de este artículo, el Juez, a instancia de
una de las partes, con informe favorable del Ministerio Fiscal, podrá
acordar la guarda y custodia compartida fundamentándola en que sólo de esta
forma se protege adecuadamente el interés superior del menor.”

Su lectura nos permite concluir que la
adopción de la custodia compartida debe estar fundada en el interés superior
del menor. Pero, una vez adoptada ¿se trata de una medida inamovible? Por
supuesto que no. Como todas las medidas adoptadas en un proceso de separación,
el régimen de custodia puede ser revocado mediante un procedimiento de
modificación de medidas, aunque para tomar dicha decisión habrá que justificar
que con la medida previamente adoptada no se consigue el objetivo de velar por
el interés del menor.

Un ejemplo curioso, pero que puede resultar
muy frecuente, lo encontramos en la reciente sentencia de la Audiencia
Provincial de Córdoba por la que se acordó sustituir el régimen de guarda y
custodia compartida, establecido en primera instancia, por una custodia
exclusiva en favor de la madre, debido a la fuerte adicción al tabaco del
padre, al que la sentencia describe como “fumador patológico”, y el ambiente
cargado de humo que por este motivo tenían que soportar los menores, de 10
y 13 años de edad.

Advierte la sentencia del poco
interés que tiene el progenitor en preservarlos del riesgo objetivo
que
supone para la salud de los niños estar en este ambiente lleno de humo, toda
vez que debe salvaguardarse a los menores de toda situación de peligro para su
salud. Y
considera este proceder del padre, cuya prioridad es su adicción al tabaco por
encima de la salud de sus hijos, como irresponsable por perjudicar a los
niños al hacerles respirar habitualmente en esas circunstancias.
Incluso
fuma en la habitación en la que duerme el hijo mayor.

Se trata de una fundamentación
jurídica novedosa, pues introduce en el ámbito doméstico una protección contra
el tabaco hacia los menores que, como recalca la sentencia, también se da en
espacios públicos, como colegios o parques. De lo que se deduce que el
tabaquismo no es en sí mismo motivo para denegar una custodia compartida, sino
en el caso de que dicha adicción sea de tal entidad que suponga un perjuicio
para la salud o el bienestar de los menores. Como en este caso, la conducta
será reprochable cuando se esté “posponiendo la propia salud de los hijos al
tabaquismo”.

Esta sentencia nos permite extraer la
siguiente conclusión: el interés superior del menor es aplicable a todo aquello
que le afecte directamente, pues una
conducta socialmente permitida como es la de fumar, puede acarrear una grave
sanción, como en este caso, ser privado de la guarda y custodia de un hijo, al
realizar dicha conducta afectando a la salud del menor.

Así las cosas, de darse ciertas
conductas que puedan perjudicar gravemente a sus hijos, ya sea en el plano
emocional o incluso en el de salud, se podrá revocar la custodia compartida.

Cristina García López



LA SUBASTA VOLUNTARIA

Noticias Posted on mar, abril 09, 2019 13:06:13

La copropiedad mantenida sobre un
bien es, en muchísimas ocasiones, un nido de problemas. Sobre todo cuando se
constituyen copropiedades involuntarias, es decir, que no se han deseado, sino
que se ha llevado a ellas como resultado de un negocio jurídico. El caso más
habitual (no el único) es el de la aceptación de una herencia en proindiviso:
es decir, los coherederos aceptan, por ejemplo, un inmueble como herencia, del
que serán copropietarios.

El Código Civil entiende que
nadie está obligado a mantenerse en una copropiedad (salvo en contadas
ocasiones que se regulan en el Código Civil) y por ello, si uno de los
copropietarios quiere, la copropiedad habrá que dividirla.

Pero, ¿Cuál es la forma más
sencilla y menos gravosa de dividir esa copropiedad? Lógicamente, la solución
sería que todos los copropietarios se pusieran de acuerdo en venderla a un
tercero y repartirse el dinero en función de su porcentaje. Pero esto no
siempre es posible, pues suelen surgir desacuerdos en cuanto a la voluntad de
venta, al precio de la misma y a muchas otras cuestiones.

A partir de finales de 2015, y
mediante la entrada en vigor de la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, se
reguló una posible solución a estos problemas: la subasta voluntaria. Es decir,
cuando los copropietarios están de acuerdo en vender, pero no en los términos
de la venta, una solución sería acudir a este tipo de subastas.

El procedimiento de la
tramitación de la subasta voluntaria se encomienda a los Letrados de la
Administracion de Justicia (antiguos Secretarios Judiciales). El Juzgado
competente, en el caso de disolución del condominio sobre bienes inmuebles,
será el del lugar donde este se ubique.

Quizás el documento más
importante de este procedimiento sea el pliego de condiciones particulares con
arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta y en donde se recogerá la
valoración de los bienes o derechos a subastar y los extremos que regirán esta,
como por ejemplo, si se admiten posturas por debajo del valor de tasación, o si
los dueños se reservan el derecho final de aprobar la subasta. Este es el
documento que más problemas puede traer entre los copropietarios, entiendo que el punto
principal sobre el que habrá que
alcanzar un acuerdo es en concretar el tipo mínimo de la subasta, es decir, la
cantidad por la que, como mínimo, están dispuestos a enajenar su bien.

Una vez que se proporcionen al
Letrado de la Administración de Justicia todos los documentos oportunos que
exige la ley, se admitirá la subasta y se acordará su celebración, que se
llevará a cabo, en todo caso, de forma electrónica en el Portal de Subastas de
la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, bajo la responsabilidad del
Secretario judicial. La publicidad y celebración de la subasta se ajustará a lo
establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil en todo aquello que no esté
previsto en el pliego de condiciones particulares.

Terminada la subasta, el
Secretario judicial, mediante decreto, aprobará el remate en favor del único o
mejor postor, siempre y cuando cubra el tipo mínimo que hubiera fijado el
solicitante o no se hubiere reservado expresamente el derecho a aprobarla, en
cuyo caso se le dará vista del expediente para que en el término de tres días
pida lo que le interese. Igual comunicación se le dará en el caso de que por
algún licitador se hiciere la oferta de aceptar el remate modificando algunas
de las condiciones.

Si se aprueba el remate o se
acepta la proposición, se resolverá teniendo por aprobado el remate en favor
del licitador de la misma, y cuando no hubiere ningún postor o el solicitante
no hubiera aceptado la proposición, se sobreseerá el expediente.

El decreto de adjudicación
contendrá la descripción del bien o derecho, la identificación de los
intervinientes, expresión de las condiciones de la adjudicación y los demás
requisitos necesarios, en su caso, para la inscripción registral. Un testimonio
de dicha resolución, que se entregará al adjudicatario, será título suficiente
parala práctica de las inscripciones registrales que, en su caso,
correspondan.

Enrique Soriano Gómez



La denominada nueva “Ley Hipotecaria”.

Noticias Posted on jue, marzo 07, 2019 10:10:16

Recientemente el
Congreso de los Diputados ha aprobado la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como la nueva “Ley Hipotecaria”, aunque realmente no es tal pues únicamente modifica esta en determinados extremos, que entrará en vigor una vez transcurran tres meses
desde su inminente publicación en
el BOE.

El objeto de esta ley es establecer ciertas normas de protección de las personas físicas (particulares) que sean deudores, fiadores o garantes, de
préstamos garantizados con hipoteca u otro
derecho real de garantía sobre: 1) bienes inmuebles de uso residencial, o 2) cuya finalidad sea
adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles
construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante
sea un consumidor.

A efectos de esta ley, se entiende por “prestatario” toda persona física que sea deudor de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca sobre los referidos bienes
inmuebles; y se entiende por “prestamista inmobiliario” toda persona física o jurídica que, de manera profesional, conceda este tipo de préstamos (ej. entidad bancaria).

Esta ley, que incorpora con un retraso de casi tres años a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva
2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, abarca tres aspectos diferenciados: 1) contiene normas de
transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas y otros
agentes que profesional o comercialmente intervienen en el proceso de
contratación de este tipo de crédito, completando el actual marco existente;
2) regula el régimen jurídico de estos prestamistas y agentes; y 3)
establece un régimen sancionador para
los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

Además, se introducen una serie de disposiciones cuya finalidad es
reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de la contratación hipotecaria y de su vida contractual, con el objetivo último de reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de
contratación y evitar en última instancia la ejecución en vía judicial de estos préstamos con la consiguiente pérdida de la vivienda. En este sentido, esta ley amplía el umbral de impagos (actualmente de 3
mensualidades de capital o intereses o cantidad equivalente) para que pueda
iniciarse la ejecución del préstamo hipotecario, ya que para ello debe concurrir, durante la
primera mitad de vida del mismo, nueve impagos mensuales o un número de impagos que suponga el 2% del capital
concedido, o, si los impagos acontecen en su segunda mitad, exige el impago que
suponga al menos el 4% del capital concedido o doce cuotas mensuales impagadas.
Esta previsión normativa, respecto a los préstamos firmados antes de su entrada en vigor,
podrá aplicarse si así lo desea el prestatario,
lo que supone una de las pocas excepciones a su aplicación retroactiva.

En orden a la transparencia en la contratación del préstamo, la ley determina que durante los siete días previos a la firma del contrato, el
prestatario deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas, con
objeto que pueda comprender con exactitud aquello que contrata y el coste que
le va a suponer la operación a medio y largo plazo. Asimismo exige al prestamista realizar
una evaluación rigurosa de la solvencia del peticionario
del crédito antes de concederle el mismo.

Por otro lado, con esta ley se prohíbe la posibilidad de aplicar el interés mínimo en las hipotecas variables, conocido como “cláusula suelo”, y hace un reparto de los gastos de la
constitución de la hipoteca de modo que serán para el
prestamista los gastos de gestoría, registro, notaría e impuesto de actos jurídicos
documentados, y para el prestatario los gastos de tasación y los de su copia de escritura.

Como
se observa la ley impone nuevas medidas restrictivas para los prestamistas,
aumentando la carga burocrática para su
concesión
y el riesgo para la entidad bancaria, lo que puede tener un efecto disuasorio
en la contratación de este tipo de préstamos
al resultar, quizá, más
complicado para el particular acceder a la financiación
deseada para adquirir su vivienda y que tenga que pagar un precio (tipo de
interés)
mayor para compensar a las entidades bancarias lo no recaudado por otra vía
con la operación.

José Román Morales
Ros



Comisiones de apertura y gastos hipotecarios

Noticias Posted on mar, febrero 12, 2019 13:37:40

NOVEDADES SOBRE LA COMISIÓN DE APERTURA Y EL REPARTO DE GASTOS DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO.


Una semana más el
contenido de este artículo viene determinado por la más reciente actualidad jurisprudencial.
En esta ocasión, y como viene siendo habitual en los últimos tiempos, nuestro
querido Tribunal Supremo (en adelante TS) ha vuelto a pronunciarse sobre la prolongada
batalla hipotecaria que libran bancos y consumidores por la nulidad de algunas
de las cláusulas incorporadas a los contratos de préstamo hipotecario.

Así, el pleno de
la Sala de lo Civil del TS, en reunión mantenida el pasado mes de enero, vino a fijar
el criterio que los juzgados han de seguir en determinadas cuestiones sobre las
que hasta ahora no se había pronunciado, esto es: la validez de la comisión de
apertura establecida por los bancos al momento de la concertación de un
préstamo hipotecario, y sobre determinados efectos derivados de la nulidad de
la cláusula de gastos.

Veamos.

En primer lugar, con
respecto a la cláusula de comisión de apertura, tras examinar la
normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión
Europea), el TS considera que la comisión de apertura debe considerarse
parte del precio del préstamo, junto con el interés remuneratorio, en tanto que
son las principales retribuciones que perciben los bancos al concertar los
préstamos y, al contrario de lo que se venía entendiendo, no corresponden a
actuaciones o servicios eventuales. No ha de ser sometida, por tanto, al
control de contenido.

Por esa razón, la
Sala considera que la comisión de apertura es válida, pues esta supera el único
control al que ha de ser sometida, el control de transparencia, porque “es de general conocimiento
entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los
préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura
además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad
bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la
regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno
de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias;
se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del
préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como
parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del
préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten
apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”

En segundo lugar,
la sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la
cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos
,
ya declarada nula por la sentencia de 23 de diciembre de 2015. Considera
el TS que el abono de estos gastos debe correr a cargo de la parte a quien
obligue la normativa vigente en el momento de la firma del préstamo.

De acuerdo con lo
anterior, el reparto de los gastos derivados de un préstamo hipotecario, a día
de hoy, queda como sigue:

A) NOTARIA: En la constitución y modificación del
préstamo, la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los
costes de la matriz de la escritura se distribuyen por mitad. En cuanto a la
escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del
gravamen es el prestatario (consumidor), por lo que le corresponde este gasto;
y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el
préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la
solicitud determina su interés.

B) REGISTRO
DE LA PROPIEDAD:
le corresponde
al banco el 100 % de los gastos derivados de la inscripción de la hipoteca,
pues la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista. En
cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al cliente-consumidor,
por lo que a él le corresponde este gasto.

C) IMPUESTO
DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.
El TS sigue manteniendo, como ya estableciera en
noviembre del pasado año, que el obligado al pago es el consumidor, sin
perjuicio de que, desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley de 8 de
noviembre de 2018, el sujeto pasivo (obligado tributario) es el banco.

D) GASTOS DE
GESTORÍA.
También se
impone el pago por mitad de los mismos.

Así las cosas, parece
que nuestro Alto Tribunal ha intentado contentar a todas las partes implicadas (banca-consumidores),
fijando una doctrina que, lejos de ser salomónica, no hará más que prolongar un
litigio interminable hasta que, como ya ocurriera con las cláusulas suelo, el
Tribunal de Justicia de la Unión Europea exprese su parecer al respecto.

Hasta entonces, seguiremos
informándoles.

Cristina García
López



Cómo afrontar una expropiación forzosa

Noticias Posted on lun, enero 14, 2019 12:06:12

La expropiación forzosa es un
procedimiento mediante el cual quiebra el principio de propiedad privada. En
estos casos, nuestras propiedades privadas quedan sometidas a merced del
interés común, y debe ceder ante el mismo.

El ejemplo más claro de este
instituto, y que está sucediendo actualmente en nuestra Región, es la
expropiación de terrenos con motivo de la construcción de la vía del famoso
AVE. Muchos terrenos de particulares se están viendo afectados por esta construcción,
y quedan afectos a un procedimiento expropiatorio.

Este procedimiento administrativo
de expropiación está regulado en España por una ley antediluviana (¡de 1954!) y
sucesivamente parcheada, que establece normas distintas según las prisas que tenga
la Administración para acometer las obras. En la vía ordinaria, resumidamente,
la Administración valora, paga y ocupa. En cambio, por la vía de urgencia
ocupa, valora y paga. Lo más curioso de todo, es que la vía usual que utiliza
la administración es la de urgencia: es decir, se suele ocupar el terreno,
luego valorarlo, y lo último, proceder al pago.

Muchos clientes nos preguntan
¿cómo pueden actuar ellos frente a este procedimiento? Pues bien, en el
presente artículo pretendemos dar unos someros consejos para afrontar un
procedimiento expropiatorio y garantizar que se asegura el cumplimiento de
todos nuestros derechos como afectados.

– Es aconsejable, cuando nos
enteramos de que nuestra propiedad se va a ver afectada por un procedimiento
expropiatorio, ponerse en contacto con un abogado experto en la materia, ya que
el podrá orientar al propietario sobre todos los pasos a realizar para obtener
una compensación óptima, es decir, un justiprecio que cubra todo el valor de lo
expropiado.

– Un documento esencial para
garantizar nuestros derechos, es la hoja de aprecio. En ella el expropiado debe
hacer constar la valoración económica de los bienes y de los derechos
expropiados y las razones que justifican tales valoraciones. Debe ser lo más
concienzuda posible, apoyándose, en su caso, con informes de peritos y
especialistas (arquitectos, agrónomos, etc.). Debemos saber que el precio que
se refleje en la hoja de aprecio no se podrá elevar más adelante.

– Debemos asegurarnos que la
finca esta correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad y en el
catastro, y que se refleja perfectamente toda su cabida, para evitar que haya
problemas en cuanto a la cabida de lo expropiado.

– Hay que reunir toda la
documentación posible sobre la finca a expropiar y los perjuicios que se
ocasionarán: escrituras de propiedad, reportaje fotográfico, certificaciones
registrales, catastrales y urbanísticas, facturas de las inversiones de mejora
que hayas realizado, listado de elementos afectados (edificios, árboles,
cosechas en curso, etc).

– Es posible impugnar la
necesidad de ocupación de los terrenos que alega la Administración para acudir
a la expropiación forzosa. En el caso, por ejemplo, de una carretera, se podría
proponer un recorrido alternativo que no afectase a nuestra propiedad.

– Si se va a realizar una
expropiación parcial, y el resultado de nuestra propiedad nos va a resultar
inútil, debemos instar a la administración a que realice el embargo total de la
finca, basándonos en el carácter antieconómico del resultante después de la
expropiación.

– Es muy importante evitar la
pasividad. No conviene aceptar sin más lo que la administración ofrece, pues es
muy probable que sea lo mínimo, y seguramente no tenga en cuenta aspectos que
solo el afectado conoce.

– Se debe tener en cuenta el
premio de afección, que es una forma de valorar el afecto y el cariño que los
bienes tienen para su propietario, y que ascienden al 5% de la tasación total.
La Administración suele olvidarse del premio en su oferta inicial, así que
conviene pedirlo expresamente en nuestra Hoja de Aprecio y en nuestras
impugnaciones posteriores.

– Si después de las hojas de
aprecio no se está de acuerdo con la oferta final de la administración, y
se decide acudir al Jurado Provincial de
Expropiación o a la vía judicial, no hay que olvidar exigir los intereses de
demora. Estos se devengan siempre que haya una tardanza de más de seis meses
desde el inicio del expediente expropiatorio, un plazo que se excede casi
siempre. Si pasan más de dos años, podemos incluso exigir una nueva tasación de
los bienes que tenga en cuenta la revalorización experimentada en ese periodo.

Ante la complejidad de cada caso,
es preciso un estudio minucioso para asegurar todos los derechos del
expropiado, pero como consejo general si nos atrevemos a decir que no conviene
aceptar la primera oferta de la administración, ya que usualmente suele estar
muy por debajo del valor real de lo expropiado.

Enrique Soriano Gómez



DIVORCIO: USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR

Noticias Posted on lun, diciembre 17, 2018 12:26:19


SOBRE EL DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR
TRAS LA SEPARACIÓN O DIVORCIO

La actividad
judicial del Tribunal Supremo no deja de acaparar titulares en los últimos
tiempos. La última de sus sentencias más mediáticas, que conocimos hace unas semanas, versa sobre la extinción del derecho de uso de la vivienda familiar tras
la separación o divorcio.

Una situación muy
frecuente en nuestro Derecho de Familia se produce cuando, tras una ruptura, se
adjudica el uso de la vivienda familiar (normalmente bien ganancial) al progenitor custodio (que ostenta la guarda
y custodia exclusiva de los hijos menores) y este rehace su vida comenzando a
vivir, en la que era vivienda familiar, con su nueva pareja.

De esta forma nos
encontramos con que uno de los cónyuges (el no custodio), a pesar de tener que
abandonar la vivienda familiar, ha de seguir contribuyendo a la mitad de los
gastos derivados de la propiedad, mientras un tercero (la nueva pareja del progenitor
con derecho de uso sobre la vivienda), disfruta de esta sin más obligaciones.

Sobre esta
cuestión ha venido a pronunciarse el Tribunal Supremo por vez primera, en su
sentencia de 20 de noviembre, estableciendo que «La introducción de un
tercero en la vivienda en manifiesta relación estable de pareja con la
progenitora que se benefició del uso por habérsele asignado la custodia de los
hijos, aspecto que se examina, cambia el estatus del domicilio familiar. No se
niega que al amparo del derecho a la libertad personal y al libre desarrollo de
la personalidad se puedan establecer nuevas relaciones de pareja con quien se
estime conveniente, lo que se cuestiona es que esta libertad se utilice en
perjuicio de otros, en este caso del progenitor no custodio.»

Y es que, en
situaciones de crisis matrimonial, una de las cuestiones que más preocupación
genera es la relativa al derecho de uso de la que, hasta ese momento, ha venido
siendo la vivienda familiar. Nuestro Derecho contempla dos formas para determinarlo:
por acuerdo de los cónyuges o mediante decisión judicial.

En primer lugar,
los cónyuges, de mutuo acuerdo (mediante convenio regulador), pueden fijar cuál
de ellos continuará con el uso de la vivienda.

En segundo lugar,
de no ser posible alcanzar un acuerdo, será el juez quien resuelva con base
a los tres criterios previstos en el artículo 96 del Código Civil. A
saber:

·
En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez,
el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella
corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden.

·
Cuando algunos de los hijos queden en la compañía de uno y
los restantes en la del otro, el Juez resolverá lo procedente.

(No está
pensando, claro está, en custodias compartidas, en cuyo caso la solución deberá
basarse en otros parámetros).

·
No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales
bienes, por el tiempo que prudencialmente se fije, corresponda al cónyuge no
titular, siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y
su interés fuera el más necesitado de protección.

A su vez, este
derecho puede ser atribuido con carácter temporal, en cuyo caso procederá su
extinción una vez haya transcurrido el plazo fijado, o indefinido. A pesar de su carácter indefinido,
este derecho se extinguirá cuando el cónyuge que usa la vivienda pierda la
custodia, o cuando los hijos menores alcancen la mayoría de edad. Además, la jurisprudencia ha venido contemplando
otros supuestos en los que el progenitor no custodio puede solicitar la modificación de la medida
referente al uso de la vivienda: por el hecho de encontrarse la casa
desocupada, o por una alteración en sus circunstancias económicas que hagan que
su interés sea el más digno de protección.

A estas causas de
extinción se le añade ahora el hecho de que el cónyuge que tiene atribuido el
uso sobre la que había sido la vivienda familiar, junto con los hijos menores,
pase a vivir en esta con una nueva pareja. Y ello porque, según el
pronunciamiento del Tribunal Supremo, el carácter familiar de la vivienda
desaparece por la entrada de una tercera persona, dejando de servir a los
fines del matrimonio. La introducción de una tercera persona hace perder a la
vivienda su antigua naturaleza «por servir en su uso a una familia distinta y
diferente».

Cristina García
López



Sobre la tramitación notarial de una herencia

Noticias Posted on vie, noviembre 23, 2018 10:41:54

Tras el fallecimiento de una persona (causante) se abre la sucesión de la misma,
configurada como el proceso por el que determinadas personas (herederos y
legatarios) acaparan la posición jurídica patrimonial del causante.

Este proceso se puede realizar totalmente por
vía notarial, sin necesidad de acudir a un proceso judicial o arbitral, de modo
que, si existe consenso entre las personas interesadas en la herencia, lo
normal es que éstas acudan a una Notaria para instar el proceso sucesorio que culmina
con el reparto del patrimonio objeto de herencia entre sus herederos y
legatarios.

Centrándonos en una herencia sin ningún tipo
de elemento internacional y de vecindad común, lo primero que hay que hacer es
recabar dos certificados, el de Defunción del causante (CD) en el Registro
Civil competente y el de Ultimas Voluntades (CUV) en el Registro dependiente
del Ministerio de Justicia (ambos se pueden pedir telemáticamente en la web del
Ministerio de Justica). Con estos certificados sabremos si el causante ha
realizado o no testamento, la fecha de su defunción y su presunta nacionalidad
y domicilio, elementos que son relevantes para conocer, entre otros extremos,
la ley a aplicar en la sucesión.

Si del CUV resulta que el causante otorgó testamento
nos hallaremos ante una sucesión testada, por lo que habrá que obtener copia
auténtica de este testamento de la Notaría en la que fue otorgado. Si por el
contrario resulta de este certificado que el causante no otorgó testamento,
estaremos ante una sucesión intestada, siendo la ley en este caso la que
determina quiénes son herederos y en qué porcentaje heredan, y, por otro lado,
será necesario crea en la Notaría un título sustitutivo del testamento
denominado “Declaración de Herederos Intestados” (DHI) para determinar quiénes
son los concretos herederos. Por tanto, hay dos modalidades de sucesión, la
testada (hay testamento) e intestada (no hay testamento), pero además, en
determinados supuestos, puede concurrir una combinación de ambas, si bien excede
del contenido de este artículo.

Respecto a la realización de la DHI señalar
que, hasta la entrada en vigor en julio de 2015 de la nueva Ley de Jurisdicción
Voluntaria, ésta se podía hacer en la Notaría si los herederos intestados eran
hijos, padres o cónyuge del causante, y en el Juzgado competente en los demás
casos (hermanos, sobrinos, colaterales hasta 4º grado, etc.); sin embargo, tras
la entrada en vigor de esta nueva ley, todas las DHI se tramitan en la Notaria
a excepción de las herencias que sean a favor del Estado o Comunidad Autónoma.

En cuanto a la tramitación de la escritura de
DHI, señalar que: 1) es necesario realizar publicaciones mediante edicto
dirigidas a dar a conocer a los posibles interesados la tramitación de la
herencia para que pueda comparecer y alegar lo que estimen oportuno; 2) es
precisa la intervención de dos testigos que conozcan al causante y a su familia
y declaren sobre la veracidad de ello (relaciones de parentesco, domicilio,
etc.); y 3) deben incorporarse ciertos documentos como CD, CUV, libros de
familia, certificados de nacimiento, entre otros.

Articular una sucesión intestada es
relativamente sencilla, pues la ley determina quiénes son herederos y en qué
porcentaje heredan; otra cosa es la sucesión testada, pues el causante regula
su sucesión y con ello puede lesionar el derecho de los “herederos forzosos” porque, por ej., les deje menos de lo que les corresponde,
debiendo ser respetuoso en el reparto con la legítima de éstos, para lo que es
preciso, antes de proceder a la adjudicación de la herencia, saber qué le
corresponde a cada uno a través del cálculo de la legítima, teniendo en
cuenta para ello, entre otros extremos,
las donaciones hechas en vida por el causante y los bienes que restan en la
herencia.

En nuestro ordenamiento jurídico nadie se
convierte en heredero si no acepta la herencia, y una forma de hacerlo, si entre
todas las partes interesadas hay consenso sobre su condición de heredero y sobre
cómo quieren partir y adjudicarse el patrimonio de la herencia, es a través de
la Escritura notarial de Aceptación y Adjudicación de Herencia, que describirá
el inventario de este patrimonio (activo –bienes y derechos- y pasivo –gastos y
deudas-), formará los lotes a repartir y
formalizará a favor de cada heredero la adjudicación del correspondiente lote, del
que se convertirá en titular; sin embargo, si no hay este consenso entre los
interesados, lo normal es que no haya otra salida que la judicial o arbitral
para dilucidar el proceso sucesorio en el que concurran.

José Román Morales Ros



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